Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma família ou de uma empresa. O preço e a localização chamam a atenção, mas o que protege o negócio está nos documentos: algumas certidões mostram se o imóvel e quem está vendendo têm problemas que podem virar seus depois da assinatura.
Antes de comprar, peça a matrícula atualizada do imóvel com a certidão de ônus reais, as certidões de ações e de protesto do vendedor, a certidão negativa de IPTU e a declaração de quitação do condomínio. Juntas, elas mostram se existe dívida, penhora ou processo que possa atingir o imóvel depois da compra.
Qual é o documento mais importante do imóvel?
É a matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. Ela é a “certidão de nascimento” do imóvel: mostra quem é o dono, as vendas anteriores, as hipotecas, as penhoras e outras restrições.
Peça a matrícula com certidão de ônus reais, emitida há no máximo 30 dias. Desde a Lei nº 13.097/2015, as restrições que podem atingir o comprador precisam estar anotadas na matrícula, por isso ela é o ponto de partida de toda análise.
Quais certidões pedir do vendedor?
Mesmo com a matrícula limpa, dívidas e processos do vendedor podem gerar risco, principalmente quando ele está vendendo para fugir de credores. As principais são:
- Ações cíveis e de família na Justiça Estadual, da comarca do imóvel e da residência do vendedor
- Ações na Justiça Federal
- Ações trabalhistas, principalmente se o vendedor for empresário
- Protestos de títulos, nos cartórios de protesto
- Certidão de débitos federais, da Receita Federal e da Procuradoria da Fazenda
Se o vendedor for casado, as certidões valem também para o cônjuge, que normalmente precisa assinar a venda.
E as certidões do próprio imóvel?
Além da matrícula, confira as dívidas que acompanham o imóvel, ou seja, que passam para o novo dono:
- Certidão negativa de débitos de IPTU, na prefeitura
- Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora
Dívidas de IPTU e de condomínio seguem o imóvel. Se ficarem em aberto, quem compra pode ser cobrado.
Contrato de gaveta protege o comprador?
Não da mesma forma. Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade só passa para o comprador com o registro da escritura na matrícula. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória (art. 108). Um contrato particular sem registro não impede, por exemplo, que o imóvel seja penhorado por uma dívida do vendedor.
Comprar na planta tem cuidados diferentes?
Sim. Além das certidões da construtora, confira o registro da incorporação na matrícula do terreno e leia com atenção as regras de atraso de obra e de desistência. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) define limites para a multa e para a devolução de valores.
Quando vale a pena ter um advogado na compra?
A análise das certidões exige leitura técnica: uma ação em nome do vendedor pode ser irrelevante ou pode comprometer o negócio, dependendo do valor e da fase. O advogado imobiliário analisa os documentos, revisa o contrato e acompanha a escritura e o registro. Veja como funciona a nossa atuação em Direito Imobiliário.
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Perguntas frequentes
Na prática, cartórios e bancos aceitam a matrícula com certidão de ônus reais emitida há até 30 dias. Para a escritura, o tabelião costuma exigir certidões recentes.
Não há regra fixa em lei. É comum o vendedor providenciar as certidões dele e o comprador pagar as despesas da escritura, do ITBI e do registro, mas isso pode ser combinado no contrato.
Não necessariamente. É preciso analisar o processo ou a dívida: valor, fase e risco para o imóvel. Muitas vezes há solução, como quitar a dívida na própria escritura.
Vai comprar um imóvel?
Um advogado do escritório analisa as certidões e o contrato antes da assinatura.